Erteilung einer Baugenehmigung

Prüfungsschema für die Erteilung einer Baugenehmigung (Zulässigkeit eines Bauvorhabens)

I. Rechtsgrundlage

§ 71 Abs. 1 BauO

 

II. Formelle Voraussetzungen (formelle Rechtmäßigkeit)

1. Zuständige Behörde

=> sachlich: Nr. 1, 15 ZustKatOrd
=> örtlich: § 3 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG

2. Bauantrag (§ 68 Abs. 1 BauO)

3. (ggf.) Behördenbeteiligung (§ 69 Abs. 2 BauO)

4. (ggf.) Nachbarbeteiligung (§ 70 BauO)


III. Materielle Voraussetzungen (materielle Rechtmäßigkeit)

1. Anwendbarkeit der LBO – bauliche Anlage

2. Genehmigungspflichtigkeit / -bedürftigkeit

=> Grundsatz: § 59 Abs. 1 BauO
=> Keine Ausnahme

3. „Eigentlicher“ Tatbestand

=> je nach Prüfprogramm
=> „normales Baugenehmigungsverfahren: § 64 BauO
=> vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: §§ 63, 63a BauO

=> stets:

a) Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit („Vereinbarkeit mit den Vorschiften […] nach den §§ 29 bis 38 des Baugesetzbuches“)

aa) Anwendbarkeit der §§ 30 ff. BauGB
Vorhaben i.S.d. § 29 BauGB

=> baurechtlich relevanter Vorgang („Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung“)
- Errichtung ist das erstmalige Schaffen der Anlage
- Änderung liegt vor bei Umgestaltung in städtebaulich relevanter Weise‘
- Nutzungsänderung nur baurechtlich relevant, wenn bodenrechtlicher Belange durch die Änderung berührt werden

=> „bauliche Anlagen“ sind in einer auf Dauer gedachten Weise (d.h. Funktion/Intention ist maßgeblich) mit dem Erdboden verbundene (wenn auch nicht unmittelbar), gebaute (also künstliche) Anlagen – nur solche von bodenrechtlicher Relevanz: die in § 1 Abs. 5 und 6 aufgeführten Belange (bodenrechtliche Belange) müssen in einer Weise berührt sein, die das Bedürfnis nach einer verbindlichen Bauleitplanung hervorruft (vom Bauordnungsrecht abzugrenzender, eigenständiger Begriff der baulichen Anlage, die aber inhaltlich weitestgehend übereinstimmen)

bb) Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit richtet sich maßgeblich nach der Lage des Grundstücks, auf dem Vorhaben geplant ist
=> 3 Bereiche:
- im Geltungsbereich eines Bebauungsplans - §§ 30 ff. BauGB
- im „unbeplanten“ Innenbereich - § 34 BauGB
- im („unbeplanten“) Außenbereich - § 35 BauGB
- dazu Vorwirkungsmöglichkeiten einer bereits begonnenen Planung nach § 33 BauGB (kommt in Betracht, wenn keine Zulässigkeit nach den §§ 30, 34 oder 35 BauGB besteht)

stets Voraussetzung: Erschließung muss gesichert sein (Anschluss an Straße, Abwasserbeseitigung, Energie- und Wasserversorgung)

nachfolgend eine Darstellung der Hauptfälle:

  •   § 30 Abs. 1 BauGB („qualifizierter“ Bebauungsplan)

Vereinbarkeit mit den Festsetzungen des Bebauungsplans (diese erfolgen oftmals über Festsetzung eines Baugebiets nach § 1 Abs. 2 BauNVO, das dann gem. § 1 Abs. 3 S. 2 BauNVO dazu führt, dass die Festsetzungen denen der in §§ 2 ff. BauNVO typisierten entsprechen – BauNVO gilt über §§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2, 9a BauGB);

Typischer Aufbau der Gebietsbestimmungen:
Abs. 1: Gebietsumschreibung
Abs. 2: Auflistung regelmäßig zulässiger Vorhaben
Abs. 3: Auflistung ausnahmsweise zulässiger Vorhaben

Die Zulässigkeit von Vorhaben nach Abs. 2 ist in typisierender Weise in unmittelbarem Zusammenhang mit der jeweiligen Zweckbestimmung auszulegen (Erfordernis der Gebietsverträglichkeit)
Frage: Passt das konkrete Vorhaben nach der Umschreibung gem. Abs. 1 in das betreffende Gebiet? (Stichwort: Vermeidung bodenrechtlicher Spannungen)

(P) Unterbringung von Flüchtlingen noch Wohnen i.S.d. BauNVO?
Wohl zu differenzieren: Falls eigenverantwortliche Lebensführung (+), ansonsten Anlage für soziale Zwecke
Ferienwohnung dient aufgrund des regelmäßig wechselnden Personenkreises nicht dem Wohnen

Rücksichtnahmegebot in § 15 Abs. 1 BauNVO verankert, beachte § 22 Abs. 1a BImSchG für Kinderspielplätze und ähnliche Einrichtungen

  •   § 30 Abs. 3 BauGB („einfacher“ Bebauungsplan)

Vorhaben muss Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen

und

im Übrigen, also soweit keine Festsetzungen getroffen sind, muss es, je nach Lage
- im Innenbereich den Anforderungen des § 34 BauGB oder
- im Außenbereich den Anforderungen des § 35 BauGB entsprechen

für Vorhaben im Planbereich (unerheblich, ob qualifiziert) können (Ermessen, beachte auch § 246 Abs. 11 und 12 BauGB für Unterbringung von Flüchtlingen) nach Maßgabe des § 31 BauGB Abweichungen von den Bestimmungen des Bauplanungsrechts ermöglicht werden

- Ausnahmen nach Abs. 1: von der planenden Stelle bereits vorab vorgesehen, entweder explizit oder über „automatische“ Festsetzung in dem jeweiligen Abs. 3 der §§ 2 ff. BauNVO und

- Befreiungen nach Abs. 2: bei Vorliegen eines aufgeführten Befreiungsgrundes (wegen Ausnahmecharakter eng auszulegen) und nur, wenn Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist

 

  •  § 34 BauGB („unbeplanter“, bzw. nicht qualifiziert beplanter Innenbereich)

Grundsatz: vorhandene Bebauung fungiert als „Planersatz“

 Abgrenzung Innenbereich <=> Außenbereich

- durch Rechtsverordnung des zuständigen BA nach § 18 S. 1 AGBauGB Bln i.V.m. §§ 246 Abs. 2 S. 1, 34 Abs. 4 bis 6 BauGB

- im Übrigen: „im Zusammenhang bebauter Ortsteil“
„Ortsteil“: Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur, nach h.M. nicht Gemarkungsgrenzen übergreifend (wg. gesetzl. Planersatzregelung des § 34 BauGB, da sonst der Nachbargemeinde ohne Verhinderungsmöglichkeit Siedlung „aufgedrückt“ werden könnte)

Bebauungszusammenhang: wenn Bebauung (die von einigem Gewicht sein muss) trotz evtl. vorhandener Baulücken einen Eindruck der Geschlossenheit vermittelt; Fremdkörper bleiben außer Betracht; für Bebauung vorgesehene Fläche muss an diesem Zusammenhang teilnehmen

grds. endet Innenbereich am letzten Baukörper; aber! wenn alsbald eine natürliche Grenze von einigem Gewicht kommt (z.B. Fluss), ist bis zu dieser der Bereich noch als Innenbereich anzusehen

Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich nach:

falls die Umgebung einem Baugebiet der BauNVO entspricht

- hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gem. § 34 Abs. 2 BauGB nach der BauNVO, wobei § 31 BauGB Anwendung findet

- Verweis auf BauNVO bezieht sich nicht auf Sondergebiete (§ 11 BauNVO), weil diese durch eine individuelle Gestaltung gekennzeichnet sind, die nicht von BauNVO geregelt wird

- hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB

            - Vorhaben muss sich einfügen, also der näheren Umgebung (d.h. nicht nur den unmittelbaren Nachbargrundstücken) positiv entsprechen, negativ formuliert: es fügt sich nicht ein, wenn es geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu begründen bzw. zu erhöhen;
            - im Tatbestandsmerkmal ist auch das Rücksichtnahmegebot verankert

            - im Einzelfall höchst problematisch, weil an sich im Rahmen bleibende Vorhaben aufgrund des Hervorrufens von städtebaulichen Spannungen unzulässig sein können oder umgekehrt den Rahmen (geringfügig) überschreitende, zulässig sein, weil sie nicht geeignet sind, Spannungen zu begründen

            - Ausnahmen vom Erfordernis des Einfügens nach § 34 Abs. 3a BauGB möglich

                             

falls die Umgebung keinem Baugebiet der BauNVO entspricht:

hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB (s.o.)

Vorhaben darf das Ortsbild nicht beeinträchtigen und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben (§ 34 Abs. 1 S. 2 BauGB)

Vorhaben darf keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in Gemeinde oder in anderen Gemeinden haben (§ 34 Abs. 3 BauGB – auf Berlin entsprechend anzuwenden)

 

  • § 35 BauGB (Außenbereich)

Grundsatz: Außenbereich soll von Bebauung frei bleiben

Anwendungsbereich: Gebiete, in denen weder qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB) noch Bebauungszusammenhang i.S.v. § 34 BauGB besteht
Unterscheidung zwischen privilegierten (Abs. 1) und sonstigen (Abs. 2) Vorhaben
Grundkonzeption: privilegierte Vorhaben sind im Regelfall zulässig, nicht-privilegierte im Regelfall unzulässig

für beide relevanter unbestimmter Rechtsbegriff der „öffentlichen Belange“ wird durch beispielhafte Aufzählung in Abs. 3 konkretisiert

Abs. 5 enthält allgemeine Grenzen für Vorhaben nach Abs. 1 bis 4

- privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB) – abschließend aufgelistet!

öffentliche Belange dürfen nicht entgegenstehen

bei Vorhaben nach Nr. 2 bis 6: Prüfung des Ausweises von Vorrangflächen nach § 35 Abs. 3 S. 3 und einer Rückbauverpflichtungserklärung nach § 35 Abs. 5 S. 2 BauGB

- nicht-privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB

öffentliche Belange dürfen nicht beeinträchtigt werden

Teilprivilegierung für Vorhaben, bei denen gewisse Bebauung bereits vorhanden war (Bestandsschutz) nach Abs. 4 oder

Zulässigkeit durch Außenbereichsrechtsverordnung nach § 18 AGBauGB i.V.m. §§ 35 Abs. 6, 246 Abs. 2 S. 1 BauGB

wg. in Art. 14 GG verankerter Baufreiheit ist bei Fehlen einer Beeinträchtigung regelmäßig von einer Ermessensreduzierung auszugehen und die Genehmigung (in bauplanungsrechtlicher Hinsicht) zu erteilen

 

  • (höchst) ausnahmsweise: Zulässigkeit eines Vorhabens aufgrund Bestandsschutzes (Art. 14 GG)

- funktionsfähige, legal errichtete bauliche Anlage
- zulässig sind nur Erhaltungsmaßnahmen (kein erweiternder Bestandsschutz)

 

Es darf keine Veränderungssperre nach §§ 14 f. BauGB entgegenstehen

b) stets: die „Einhaltung anderer öffentlich-rechtlicher Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird“ – hängt von den Bestimmungen des jeweiligen Fachrechts ab (vgl. z.B. § 12 Abs. 3 S. 2 DSchG Bln)

c) Abhängig vom Verfahren

aa) im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren (also außer bei Sonderbauten) - § 63 BauO
- beantragte Zulassungen von Abweichungen i.S.d. § 67 Abs. 1 u. 2 S. 2 BauO (damit erfolgt im Grunde keine Prüfung von Bauordnungsrecht im vereinfachten Verfahren)

bb) im „normalen“ Baugenehmigungsverfahren (in Berlin nur bei Sonderbauten, also nicht der Regelfall) - § 64 BauO
- Einhaltung der Anforderungen nach den Vorschriften der BauO und auf Grund der BauO (Prüfung von Bauordnungsrecht)

cc) Sonderregeln für Werbeanlagen nach § 63a BauO

d) Nachbarbeteiligung nach § 70 BauO

2. Rechtsfolge

=> Grundsatz: gebundene Entscheidung (§ 71 Abs. 1 S. 1 BauO)
=> Ausnahme: Ermessen (bei Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen)

aber! durch die Änderung der BauO wurde § 71 Abs. 1 S. 3 BauO eingefügt:

„Die Bauaufsichtsbehörde darf den Bauantrag ablehnen, wenn das Bauvorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.“ – sonstige Vorschriften sind, wie S. 1 zeigt, im konkreten Verfahren nicht zu prüfende

Die Norm regelt nunmehr explizit den früher unter „fehlendem Sachbescheidungsinteresse“ richterrechtlich behandelten Fall. Wenn etwa im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nicht zu prüfende bauordnungsrechtliche Normen dem Vorhaben entgegenstehen, würde es seltsam anmuten, wenn Behörde verpflichtet wäre, Genehmigung zu erteilen und dann aber sogleich, im Wege der Verfügung der Baueinstellung einzuschreiten, um bauordnungsrechtswidrige Zustände zu verhindern. Sie darf daher die Erteilung der Baugenehmigung von vornherein verweigern.

 

© Markus Heintzen und Heike Krieger (Freie Universität Berlin)

Bearbeitung für Hauptstadtfälle: Jannik Bach

Stand der Bearbeitung: Februar 2018